「本文来源：中国经营报」
本报记者段楚婷赵毅深圳报道
疫情暴发以来，国内电商的发展推高了仓储物流的租赁需求，物流地产也变得“炙手可热”。
据世邦魏理仕日前发布的《年中国投资者意向调查》显示，物流地产被47%的受访投资者选为最青睐的投资标的，在年起的历年调查中首次排名第一。而在物流地产的投资交易方面，今年上半年，国内物流大宗投资交易总额接近90亿元，其中二季度成交额达到75.9亿元。
在物流地产高速增长的背景下，万科企业股份有限公司（.SZ，以下简称“万科”）旗下万科物流发展有限公司（以下简称“万科物流”）也在近期引入多方投资者并增加注册资本超百亿元，引得中小投资者猜测万科物流是否在为资本市场的下一步动作“铺路”。
对于市场流传的分拆上市猜想，万科物流相关负责人告诉《中国经营报》记者，暂时未有上市计划，近期的变更只是为之前引入的投资者进行正常的工商变更。
投资人“加码”
9月15日，万科物流发生投资人（股权）变更，新增珠海市万纬盈合投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“万纬盈合”）、RecoMerantiPrivateLimited、DahliaInvestmentsPte.Ltd。、TopYulanInvestmentLtd和南京曦之万纬创业投资合伙企业（有限合伙）为股东，持股比例分别为8.5%、6%、6%、3%和1.5%。
在此之前，万科物流由万科%持股，而新增股东后，万科物流的注册资本由.2亿元增至.68亿元，万科的持股比例也下降至75%。与此同时，万科物流的企业类型也由“有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）”变更至“有限责任公司（外商投资、非独资）”。
记者注意到，在万科物流的新增股东中，持股比例最大的是万纬盈合，其持股比例为8.5%，认缴出资额达30.57亿元。
据天眼查信息显示，万纬盈合成立于年6月17日，发起人包括5家“万纬系”合伙企业和珠海市海鸥企业管理有限公司（以下简称“海鸥企管公司”）。其中，海鸥企管公司是万纬盈合及上述5家“万纬系”合伙企业的执行事务合伙人。
记者进一步查询资料发现，万纬盈合的出资额为60万元，而万纬盈合的发起人：5家“万纬系”合伙企业的出资额均为30万元，海鸥企管公司的注册资本为10万元，均未实际缴纳。由此产生的疑问是，万纬盈合认缴万科物流股份的30.57亿元资金将从何而来？
经过股权穿透，5家“万纬系”合伙企业均由孙婷、侯尚杰和海鸥企管公司持股，持股比例均为33.33%，而海鸥企管公司则由李智、陈媚、尤夙琛分别持股40%、30%、30%。
天眼查信息显示，在上述自然人中，孙婷还在深圳市万科物流投资有限公司、珠海万纬物流发展有限公司等企业担任监事，而陈媚则在珠海万纬物流发展有限公司担任董事，两家企业均由万科物流%持股。
除了上述5家“万纬系”合伙企业之外，孙婷、侯尚杰和海鸥企管公司还在年4月2日成为珠海市圳垚企业管理咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称“珠海圳垚”）的股东，那日恰好是海鸥企管公司成立的第二天。而发生股东变更前，珠海圳垚的股东分别为肖凌涛、陈君城、林聪智、江炜、王洁、吴文波、王正一、张宏斌等，均在万科相关公司任法人、股东或监事等。
基于万纬盈合认缴万科物流股份的资金数额及其发起人的资金状况，颇具疑问的是，孙婷、侯尚杰、李智、陈媚和尤夙琛等人是否替他人代持股份？
联系到万科于今年6月发布的公告曾提到，“公司所有员工，以非开发业务的核心经营团队、骨干员工为主，可以跟投万科近年来开展的非开发业务，包括但不限于物流仓储、商业、长租公寓等。”
而万科物流相关负责人也告诉记者，“这次增资对象包括了员工跟投及新引入的投资方”。但并未明确指出员工跟投的投资方。若万纬盈合确实为员工跟投，其认缴股份的出资额达到30.57亿元，金额也颇为庞大。
除了万纬盈合，在万科物流近期的新增股东中，RecoMerantiPrivateLimited是一家年9月在新加坡注册的公司，而DahliaInvestmentsPte.Ltd.为淡马锡的间接全资附属公司，曾在年以3亿美元收购利丰物流21.7%股权。
截至10月21日，上述新增股东的增资尚未实缴，而万科董事会秘书曾在9月27日回复投资者提问时表示，“增资资金会陆续到位”。
物流承载野心
从年开始，万科围绕“城市配套服务商”的定位，拓展商业、物流地产、滑雪度假等新业务布局。
彼时，中国的电商渗透率（11%）已经超过美国（10%），但中国的人均现代仓储面积仅为美国的10%。万科也在年年报中提到，电商的快速发展固然给传统商业地产带来巨大压力，但也给物流地产带来了巨大的成长空间。
随后的年，万科物流地产实现业务从0到1的突破，并且推出独立物流品牌——万纬。在最大化自身优势的同时，万科物流还与电商、高端制造、现代批发零售业、第三方物流、快递快运等行业的企业建立广泛联系。
除了自身对物流地产的布局，万科还在年7月联合中银集团投资有限公司、厚朴、高瓴资本等组成财团，参与现代物流设施提供商普洛斯的私有化，并于年1月完成交易。
同样在年，万科并购太古实业旗下太古冷链物流资产包，包括上海、广州、南京等7座冷库，将万科物流旗下的冷链物流项目覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市。
到年上半年末，万科物流在44个城市累计管理个项目。其中，高标库个，可租赁建筑面积万平方米；冷库22个，可租赁建筑面积93万平方米。
据万科年半年度报告披露，今年上半年，万科物流管理项目（含非并表项目）的营业收入为13.4亿元，同比增长64%，其中高标库营业收入9.2亿元，冷库营业收入4.2亿元，同比均增长64%。
记者注意到，自去年以来，万科物流多次增加注册资本，从1亿元逐渐增至如今超过亿元。
去年6月，万科董事会通过了《关于向全资子公司万科物流增资的议案》，同意将万科持有的对万科物流及其下属公司的亿债权转为对其股权出资，万科物流注册资本由1亿元增加至亿元。
今年4月，万科在公告中提到，截至年底，其向万科物流累计投入资金约.2亿元（不含向境外物流平台投入的资金），其中注册资本亿元、股东借款63.2亿元。为提升万科物流的资本实力，万科将63.2亿元股东借款转为对其股权出资，增资完成后，万科物流的注册资本由亿元增加至.2亿元。
在扩大物流版图的同时，万科物流也在资本市场尝试新“玩法”。年6月，万科物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”在深圳证券交易所挂牌。
该次产品最大限度地参考了境外成熟市场REITs模式，采用了“纯权益型”结构且底层物流园完全采用市场化方式进行运营和管理，产品运营期间和退出收益全部来源于底层物流园的运营净现金流以及资产增值。
彼时，万科物流也表示，希望借助自身开发运营优势，伴随国内公募REITs试点的推进，将更多运营成熟的物流仓储项目通过发行公募REITs的形式，与投资人共享优质资产的稳定运营收益，同时盘活存量资产，将资金继续投入到新的优质项目。
